Auch in der Immobilienbranche
gibt es Trends.

Neben aktuellen Themen und Trends, möchten wir in unserem Wissensblog auch auf Ihre häufig gestellten Fragen eingehen. Heute geht es um das Thema Hausgeld und die Weitergabe an einen Mieter.

Oft erreicht uns die Frage, ob Sie als Vermieter die Hausgeldabrechnung des WEG-Verwalters unverändert als Nebenkostenabrechnung an Ihren Mieter übertragen dürfen.

So viel schon mal vorweg – das sollten Sie nicht tun, auch dann nicht, wenn in der Hausgeldabrechnung die umlagefähigen Kosten separat ausgewiesen werden.

Aber fangen wir mal vorne an. Was genau ist eigentlich Hausgeld bzw. eine Hausgeldabrechnung?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese definiert sich laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als die Gesamtheit aller Teil- und Wohnungseigentümer an einer Wohnungseigentumsanlage.

Mit dem monatlich im Voraus zu zahlenden Hausgeld, stellt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sicher. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus, der Aufzug, die Außenanlage oder auch die Fassade. Meistens wird die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums an einen Hausverwalter übertragen.

Die Hausgeldabrechnung ist also eine Aufstellung über alle Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Betriebskosten, die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung und die sonstigen Kosten der Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Aufgeschlüsselt nach dem Verhältnis des Anteils am gemeinschaftlichen Eigentum, erhält jeder Wohnungseigentümer eine Abrechnung über den zu tragenden Kostenanteil für sein eigenes Wohnungseigentum.

Kann die Hausgeldabrechnung denn als Grundlage zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für einen Mieter verwendet werden?

Obwohl viele inhaltliche Gemeinsamkeiten existieren, darf eine Hausgeldabrechnung in keinem Fall mit einer Nebenkostenabrechnung verwechselt werden. Denn das Hausgeld enthält umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Der Wohnungseigentümer als Vermieter kann nur die umlagefähigen Kosten auf seinen Mieter umlegen. Diese ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung. Dazu zählen laufend anfallende Kosten etwa für Wasser, Heizung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Müllbeseitigung, Reinigung, Fahrstuhl, Gartenpflege, Hausmeister oder Schornsteinfeger.

Die nicht umlagefähigen Kosten fallen hingegen dem Wohnungseigentümer zur Last. Dazu gehören beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungskosten.

Sie können die Hausgeldabrechnung also grundsätzlich als Basis für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung heranziehen. Allerdings müssen Sie dann die nicht umlagefähigen Kostenpositionen unbedingt herausrechnen.

Es ist außerdem wichtig ist, dass Sie alle umlagefähigen Kosten, die Sie in die Nebenkostabrechnung aufnehmen wollen, mit den Vereinbarungen im Mietvertrag abgleichen: Achten Sie darauf, dass die Umlage dieser Kostenpositionen samt Umlageschlüssel auch tatsächlich im Mietvertrag vereinbart ist und dass der Abrechnungszeitraum mit dem der Hausgeldabrechnung übereinstimmt. Denn die WEG- bzw. - Hausgeldabrechnung hat nach dem Zufluss-Abflussprinzip zu erfolgen, was heißt, dass die tatsächlichen Geldflüsse eines Wirtschaftsjahres abgerechnet werden. Mit einem Mieter wird aber nach dem Leistungsprinzip abgerechnet. Zwölf Monate Hausmeistertätigkeit dürfen demnach angesetzt werden, auch wenn die zwölfte Zahlung an den Dienstleister erst im Januar des Folgejahres erfolgt.

Final sollten Sie als Eigentümer bei der Weiterberechnung der Betriebskosten berücksichtigen, dass der Grundsteuer Messbetrag B ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden kann. Das Finanzamt stellt den entsprechenden Bescheid direkt an den Eigentümer. Deshalb gehört die Grundsteuer nicht zu den Kostenpositionen einer Hausgeldabrechnung.

Für alle weiteren Fragen rund um das Thema Immobilienverwaltung stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung und freuen uns darauf, von Ihnen zu hören.

Ihr Tenbrink-Team

Immobilienverwalter haben eine große Verantwortung, denn sie verwalten fremdes Vermögen und Eigentum - oft in Millionenhöhe. Das Aufgabenspektrum des Immobilienverwalters ist sehr breit gefächert, denn neben der kaufmännischen Verwaltung und der Finanz- und Vermögensverwaltung, sind sie auch Ansprechpartner für viele technische und rechtliche Fragestellungen. Dies erfordert umfassende Qualifikationen und absolut aktuelles Fachwissen.

Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter soll den Interessen der Immobilieneigentümer nun durch Zugangsregelungen und einer Fortbildungspflicht mehr Sicherheit bieten.

Bisher konnte sich eigentlich jeder als Immobilienverwalter niederlassen. Es bestand weder ein Schutz der Berufsbezeichnung noch eine Vorschrift, aus der sich besondere Voraussetzungen ergeben haben. Die Aufnahme der Tätigkeit musste lediglich angezeigt werden.

Für gewerbliche Verwalter von Wohnimmobilien gilt jetzt erstmals eine Erlaubnispflicht nach § 34c Gewerbeordnung. Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis sind geordnete Vermögensverhältnisse, persönliche Zuverlässigkeit und der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro je Versicherungsfall und von einer Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Wohnungseigentümergemeinschaften sollten bei der Wahl des WEG-Verwalters also unbedingt auf seine qualifizierte Zulassung achten.

Weil sich gerade im Bereich der Rechtsvorschriften immer wieder neue Entwicklungen ergeben, deren Berücksichtigung für eine ordnungsgemäße Hausverwaltung notwendig ist, ist regelmäßige Fort- und Weiterbildung unerlässlich. Jeder Wohnimmobilienverwalter und jeder WEG-Verwalter ist seit dem 01.08.2018 deshalb verpflichtet, innerhalb von drei Jahren 20 Fortbildungsstunden nachzuweisen. Verstöße gegen die Fortbildungspflicht können mit einem Bußgeld geahndet werden. Der vom DDIV geforderte Sachkundenachweis, der die grundsätzliche Qualifikation des Verwalters belegt hätte, wurde nicht im Gesetz verankert.

Die Tenbrink GmbH & Co. KG ist bereits seit über 45 Jahren für Mieter und Eigentümer am Markt und entwickelte sich in den letzten Jahren zu einem der größten Anbieter für Verwaltungsdienstleistungen in Münster und Umgebung.

Aktuell betreuen wir 3.500 Bestandskunden in ca. 280 Objekten mit knapp 4.000 Einheiten. Wir bei Tenbrink sind ein Team aus Spezialisten für Buchhaltung, Technik und kaufmännische Verwaltung, ergänzt durch Ingenieure und Architekten. Selbstverständlich verfügen wir bereits seit unserer Gründung im Jahr 1972 über eine Berufshaftpflichtversicherung. Für die Neuregelung wurde die Summe zum 01.01.2019 auf 500.000 Euro im Einzelfall angehoben.

Als Ausbildungsbetrieb stellen wir die Qualifikation unseres Nachwuchses sicher und investieren gezielt und regelmäßig in die Weiterbildung unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Daher betrachten wir die gesetzlich vorgegebenen Mindeststunden für Fortbildungen als eine Ohrfeige für unsere Branche. Denn die Themengebiete sind derart komplex, dass 20 Stunden Fortbildung in drei Jahren nicht annähernd ausreichen, um den hohen Anforderungen an das Berufsbild gerecht zu werden. Sowohl die Geschäftsführung als auch alle unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfüllen diese Vorgabe in der Regel binnen eines halben Jahres. Andernfalls ist eine professionelle Immobilienverwaltung aus unserer Sicht nicht möglich. Zwar dienen ein Minimum an Fachwissen und neue Zugangsregelungen der Qualitätssteigerung, dennoch bilden das vorliegende Gesetz und seine Verordnung nur einen ersten Schritt auf dem Weg zur verbesserten Qualifizierung unserer Branche und der Erhöhung des Verbraucherschutzes ab. 

Der WEG-Verwalter verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümergemeinschaften. So weit, so gut - aber was genau sind denn Wohnungseigentümergemeinschaften und was bedeutet gemeinschaftliches Eigentum? Es handelt sich um Gemeinschaften von verschiedenen Eigentümern einer Immobilie. Wer z. B. eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung, die als Teileigentum bezeichnet wird, sondern auch Miteigentumsanteile an der gesamten Immobilie, welche dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus, der Aufzug, die Außenanlage oder auch die Fassade.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. Da das aber eine sehr arbeitsintensive Angelegenheit ist und die Interessen der Eigentümer häufig recht unterschiedlich ausfallen, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung ohne einen entsprechenden professionellen Verwalter oft nur schwer möglich. Hier kommt der WEG-Verwalter ins Spiel. Das Gesetz schreibt die Bestellung eines Verwalters übrigens in § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes vor.

Da durch den WEG-Verwalter fremdes Vermögen und Eigentum verwaltet werden, ist ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis von elementarer Bedeutung. Ein Verwalter muss in höchstem Maße zuverlässig und unparteiisch sein. Das Aufgabenspektrum des WEG-Verwalters ist sehr breit gefächert, oft bekommen die Eigentümer nur einen Bruchteil dessen mit, was der Verwalter im täglichen Geschäft zu leisten hat. Er erstellt z. B. die Hausgeldabrechnungen, auf Wunsch gegen Beauftragung auch Betriebskostenabrechnungen für die Mieter, koordiniert sämtliche Dienstleister und organisiert die Eigentümerversammlungen. Außerdem ist er für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich, welche in der Regel auf Grundlage der gefassten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft umgesetzt werden. Weitere Aufgaben des Verwalters ergeben sich aus der Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, der sich derzeit häufig ändernden Rechtsprechung und dem Verwaltervertrag.

Da das Thema äußerst vielschichtig ist, laden wir Sie gerne zu uns ein oder kommen zu Ihnen, um Sie transparent und kostenlos zu beraten. Außerdem finden Sie hier weitere Informationen zu unseren umfangreichen Verwaltungsleistungen: https://www.tenbrink-ms.de/de/immobilienverwaltung/weg-verwaltung/

Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!
Ihr Tenbrink-Team

Ob Reetdachhaus, Villa aus der Gründerzeit oder alter Gutshof: Eine Immobilie unter Denkmalschutz bietet oft einzigartigen Charme und kann sich durch Fördermittel und Steuerentlastungen als interessante Kapitalanlage eignen. Wer sich für denkmalgeschützte Wohnimmobilien interessiert, hat allerdings diverse Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu beachten. Lesen Sie hier, was Sie vor dem Kauf wissen sollten: https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/immobilienkauf/denkmalgeschuetzt.html

Mit der kalten und dunklen Jahreszeit beginnt nun auch die Heizsaison. Die richtige Zeit also, um zu überprüfen, ob und wie Energie eingespart werden kann. Manchmal helfen schon ganz kleine Tricks, um Geldbeutel und Umwelt zu schonen.

Lesen Sie hier die Empfehlungen der Energieberatung der Verbraucherzentrale:
https://www.verbraucherzentrale-energieberatung.de/themen/energiesparen.html

Bewohner eines Reihenhauses wollen das Trompetenspiel aus dem benachbarten Reihenhaus nicht mehr hören.
Seit Jahren sind ein Berufsmusiker und seine Nachbarn sich wegen des oft stundenlang andauernden Trompetenspiels uneinig. Der Musiker übt maximal drei Stunden an zwei Tagen in der Woche. Hinzu kommen noch zwei Stunden privater Unterricht für Schüler. Die Nachbarn sind genervt und verlangen, dass er sein Haus nun besser dämmt. "Wir wollen einfach, dass es leise ist", sagt ihr Anwalt. "Das ist kein Trompetenspiel, sondern ständiges Üben von Sequenzen - stundenlang." Die Gegenseite verweist dagegen auf die Bausubstanz des Hauses. Eine Schallisolierung wäre zu vertretbaren Kosten kaum machbar. Nun hat der BGH entschieden – zu Gunsten des musizierenden Nachbarn. 

Wer sich für den gesamten Verlauf und das ausführliche Urteil interessiert, findet hier mehr: https://www.zfir-online.de/aktuell/bgh-zu-trompetenspiel-in-einem-reihenhaus-58523/

Eine gute Nachbarschaft ist doch wirklich Gold wert. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen ein schönes Wochenende!

Ihr Tenbrink-Team

Wissen und Genuss – unter diesem Motto fand am 06. November unsere Kundenveranstaltung in der Hafenkäserei in Münster statt. In gemütlicher Atmosphäre und mit Blick auf das Wasser, konnten unsere Gäste spannende Vorträge rund um das Immobilienrecht und handgemachten Käse genießen.

Die Referenten Roland Wiens (Rechtsanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht), Katharina Kroll (Rechtsanwältin für Erbrecht) und Herbert Geraats (Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Notar) informierten die Teilnehmer zu den Themen Vermieterkündigungen, Immobilien im Nachlass und über Möglichkeiten trotz Grundstücksverkauf auf Lebenszeit in der Immobilie wohnen bleiben zu können (Nießbrauch / Wohnrecht / Mietvertrag).

Bei einem anschließenden come-together im Restaurantbereich der Hafenkäserei, fand ein angeregter Austausch mit vielen Fragen an die Referenten statt.

Wir bedanken uns bei allen Beteiligten und freuen uns schon auf weitere Kundenveranstaltungen im nächsten Jahr!

Kommen Sie an Bord der Tenbrink Immobilienverwaltung und erlernen bei uns den spannenden Beruf als Immobilienkaufmann/-frau!
Die Heizung ist defekt, der Putz bröckelt und das Parkett hatte auch schon bessere Zeiten? Mit Ihnen ist dies undenkbar, denn Sie sind Experte, wenn es um das Thema Wohnen geht. Sie stehen in engem Kontakt zu Immobilieneigentümern und stimmen alle laufenden Prozesse ab. Außerdem pflegen Sie den Kontakt und die Korrespondenz mit Mietern, Handwerkern und Hausmeistern und rechnen Miet- und Nebenkosten ab. Ebenso gehört die Vorbereitung und Verhandlung von Versorgungs-, Wartungs- und Dienstleistungsverträgen zu Ihren Aufgaben. Sie sind zuverlässig, flexibel und belastbar und haben solide Kenntnisse im Umgang mit den Programmen von Microsoft Office? Wenn Sie zusätzlich auch noch Organisationstalent mitbringen und immer die richtigen Argumente zur richtigen Zeit parat haben, dann bewerben Sie sich schnell bei uns! Auf Sie wartet ein abwechslungsreicher Arbeitsalltag in einem erfolgreichen Familienunternehmen mit kurzen Entscheidungswegen und interessanten Entwicklungsmöglichkeiten.

Kontakt:
Tenbrink GmbH & Co. KG
Immobilienverwaltung
Scheibenstraße 82 | 48153 Münster
Telefon: 0251 972 10 03
Telefax: 0251 972 10 77
Email: info@tenbrink-ms.de